Когда в 2006 году российские власти анонсировали «дачную амнистию», то многие граждане вздохнули с облегчением, ведь по ней зарегистрировать земельные участки, а также расположенные на них дома, гаражи, бани и другие строения можно было в упрощенном порядке.

В этом случае собственникам не требовалось вызывать кадастрового инженера и проводить межевание. Достаточно было прийти в Росреестр (а теперь — в МФЦ), написать заявление и приложить любой из имеющихся документов: свидетельство о собственности старого образца, решение исполкома или другого ведомства о выделении участка, а также выписку из похозяйственной книги местных органов власти.

И вот теперь такой сравнительно беззаботной жизни россиян был положен конец. Нет, формально, конечно, действие «дачной амнистии» власти продлили аж до 1 марта 2018 года. И чисто теоретически любой собственник все еще имеет право прибегнуть к ее помощи при оформлении неучтенной недвижимости. Однако на практике, почти все ее положения утратили силу уже с начала этого года.

Максимум, говорят адвокаты, что пока еще реально сделать в ее рамках, так это оформить небольшой земельный участок (без проведения межевания), да узаконить построенный на землях для ИЖС или ЛПХ жилой дом без получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Попробуем разобраться, как же теперь с учетом всех нововведений и изменений в нормативных актах выглядит процесс регистрации неучтенной недвижимости? А самое главное — какие временные и финансовые затраты поджидают среднестатистического гражданина, желающего зарегистрировать должным образом условный земельный участок в 6 соток с построенным на нем домом и сараем?

Значит, чтобы оформить загородный дом, баню или какое-то иное капитальное строение, его владелец должен сначала обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него технический план постройки. Примечательно, что данные специалисты могут являться сотрудниками как частных компаний, так и государственных предприятий (например, БТИ). Кроме того, они могут спокойно вести свою деятельность и в качестве индивидуальных предпринимателей.

— Цены на их услуги разнятся, — отмечает директор Ассоциации саморегулируемых организаций «Профессиональный центр кадастровых инженеров» Светлана Турентинова. — Наиболее весомую роль здесь играет площадь строения. Чем она больше, тем дороже будет стоить технический план. Но в любом случае сумма договора по подготовке этого документа редко оказывается ниже 10 тысяч рублей. Если же речь идет о вспомогательных объектах — гаражах, банях или хозпостройках, то минимальная цена техплана будет колебаться на уровне 5−6 тысяч рублей.

После того, как этот документ будет готов (в разных компаниях его изготовление занимает от 1 до 4 недель), нужно оплатить госпошлину за регистрацию права собственности. Для Московской области она составляет 350 рублей. Внести ее можно через платежный терминал в МФЦ, и там же, предъявив паспорт, подать в окно приема все необходимые бумаги: собственно техплан, квитанцию об оплате пошлины и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Недвижимость, уточнили сотрудники пресс-службы Московского областного БТИ, должна быть оформлена в течение 12 рабочих дней, после чего ее теперь уже полноправный владелец сможет получить выписку о зарегистрированных правах из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Вышеуказанный алгоритм в принципе действителен для всех домов и построек, однако без некоторых нюансов, как водится, не обошлось. В частности, если жилой дом построен на землях ИЖС или ЛПХ, то его оформление будет проходить сложнее и дольше, поскольку для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется предъявить разрешение на строительство. А между тем у многих граждан сейчас подобного документа на руках попросту нет, поскольку до недавнего времени россияне предпочитали строиться с прицелом исключительно на регистрацию права собственности на готовый дом в упрощенном порядке, по декларации. Чтобы получить его, так сказать, «задним числом», на уже построенный дом, нужно обращаться в тот же МФЦ. Процесс оформления всех документов в этом случае займет не менее 40 дней.

Но вот что интересно. Многие владельцы строений в принципе не имеют ничего против, чтобы потратить время (а некоторые, вероятно, еще и некоторые денежные суммы, если можно так выразиться, «для ускорения процесса») на получение столь важного документа. Только вот незадача: в его выдаче им почему-то очень часто немотивированно отказывают едва ли не в каждом третьем случае.

Принимая во внимание все эти аспекты, стоит ли удивляться, что владельцы домов и гаражей отнюдь не горят желанием выстраиваться в очередь на регистрацию строений?

Тем временем получается интересный парадокс: власти регионов, не выдавая техпланов на уже построенные дома желающим, оказывают на них нешуточное давление. Так, в той же Московской области еще в 2014 году по госзаказу была проведена аэрофотосъемка всей территории. В настоящее время полученные фотографии сверяют с официальными сведениями Росреестра и Налоговой службы. Уже сейчас профильные госведомства обнаружили свыше 200 тысяч объектов капстроительства, владельцы которых не оформили права собственности. А к концу года, по приблизительным подсчетам, этот показатель может вырасти до полумиллиона объектов.

Если визуально строение есть, а никакой информации об этом объекте в документах нет, он маркируется красным символом. Данные об участке, на котором выявлена незарегистрированная постройка, заносятся в реестр (он опубликован, в частности, на портале ГОСУСЛУГ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, также его можно найти на официальных ресурсах муниципалитетов). Представители комиссий, куда входят сотрудники местных администраций и налоговой инспекции, разъясняют владельцам порядок регистрации лично или высылают по почте официальное информационное письмо о необходимости оформления имущества.

Интересно, что на снимках аэрофотосъемки навес над дровами или внушительная беседка могут выглядеть как основательное строение. В итоге владелец участка может получить официальное уведомление о необходимости регистрации капитальной постройки. Правда, доля таких случаев сравнительно невелика (порядка 0,2% или 42 ошибки на каждые 20 000 снимков), но оптимизма и спокойствия в столь нервозной обстановке рядовым собственникам, далеким от статистических данных, это все же не добавляет.

Кстати, как пояснили представители налоговой инспекции, при возникновении подобных ситуаций собственникам следует обратиться на горячую линию МИНМОСОБЛИМУЩЕСТВА (ее телефонный номер указывается в уведомлении) и сообщить об ошибке. На участок должны выехать специалисты и подтвердить, что, например, беседка или теплица была принята за объект капстроительства ошибочно. Каких-либо дополнительных документов владельцам при этом предоставлять не нужно.

Некоторым утешением может служить то, что налогом не облагаются капитальные строения, площадь которых менее 50 квадратных метров. В отношении же объекта большей площади Налоговым кодексом установлен налоговый вычет в 50 квадратных метров.

То есть, пояснили в Московском областном БТИ, если на участке есть дом площадью 100 квадратных метров, а также баня и хозпостройка (площадью в 60 и 30 «квадратов» соответственно), то при оформлении всех этих объектов платежки придут только за 50 квадратных метров дома и 10 квадратных метров бани, а за хозпостройку и вовсе платить не придется. Точно так же не окажется в почтовом ящике налоговой квитанции за заборы, бассейны, навесы, тенты и временные или сезонные постройки (например, беседки). По закону эти объекты не налогооблагаемы, и никак регистрировать их не нужно.

Рекомендации по выбору хорошего кадастрового инженера

Если кадастровый инженер допустит ошибку в документах, то в оформлении имущества собственнику откажут, и придется переделывать бумаги вновь. По данным, опубликованным Кадастровой палатой в конце минувшего года, подавляющее большинство отрицательных решений — до 70% по земельным участкам и до 85% по зданиям, сооружениям, помещениям и другим объектам капитального строительства — связаны с неверно подготовленной документацией.

Проверить квалификацию кандидата можно в РЕЕСТРЕ КАДАСТРОВЫХ ИНЖЕНЕРОВ. Для получения информации в поисковое поле достаточно ввести фамилию, имя и отчество инженера.

В электронной анкете должна быть также отметка о том, что кадастровый инженер является членом профессиональной саморегулируемой организации (СРО). «Членство в СРО, во-первых, является гарантом того, что профдеятельность специалиста отвечает требованиям законодательства, — подчеркивает Светлана Турентинова. — Во-вторых, она указывает на то, что ответственность за возможные ошибки инженера застрахована не менее чем на 2,5 миллиона рублей. Именно такая сумма установлена федеральным законом № 452-ФЗ, который вступил в силу 1 июля 2016 года».

В Реестре кадастровых инженеров также отражена информация о профессиональной активности исполнителей кадастровых работ: сколько раз специалист безошибочно подготовил документы для последующего оформления недвижимости, в скольких случаях в регистрации было отказано из-за просчетов в бумагах.